입지맵 — 이 길의 상권은 지금 뜨는 중인가

1. 감정가는 시세가 아니다. 감정은 6개월~2년 전 값. 사건번호 연도가 오래됐고 시세가 올랐으면 신건도 알짜, 반대면 함정. 시세는 실거래(반경 1km·연식 ±3년·비슷한 면적 평단가)로 직접 계산한다.
2. 1회 유찰이 스위트스팟. 2회 유찰(49~64%)은 다 몰려 결국 70%대에 낙찰되니, 1회 유찰 물건을 최저가 근처에 단독 낙찰하는 편이 낫다. 3회 이상 유찰은 "이유가 있다" — 권리·상태·감정가 과대를 먼저 찾는다.
3. 권리는 깨끗한 것부터. 임차인 없음·소유자 점유·말소기준이 은행 근저당이면 권리분석 부담이 없다. HUG(보증공사) 대항력 포기 조건은 대표 알짜 문구. 대항력 임차인 인수·유치권·법정지상권·지분·전세권 매각·재매각은 초보 제외.
4. 몰리는 물건은 알짜가 아니다. 아파트·역세권·최저가가 시세의 60% 아래는 응찰이 열 명 넘게 붙는다. 남이 꺼리는 조사(상가·토지·특수문구)에 수익이 있고, 금액이 클수록 경쟁이 적어 할인폭이 커진다(1억→9천, 10억→8억, 100억→65억).
5. 총매입가로 비교한다. 낙찰가 + 취득세(주택 1.1%, 공시가 1억 이하 1%, 상가 4.6%) + 미납관리비 + 명도비(전용 평당 10~15만) + 이자 3~6개월. 이 합이 시세의 90% 아래일 때만 후보.
6. 상가는 가치로 산다. 가치 = 적정 월세×12 ÷ 5% + 보증금. 신고된 임차 조건(보증금 극소·월세 극대)은 믿지 말고 상권이 감당하는 월세로 다시 계산. 1층·코너·대로변·배후 1,000세대·주변 나대지 없음이 A급.
7. 조사 시간과 출구. 개찰 2주 안이면 조사가 부족하다. 팔 사람·세 놓을 사람이 실제로 있는지(실거래 건수·매물)부터 확인하고, 입찰가는 전날 집에서 정한다.

시세·조회수는 공개 자료가 아니라 확인 항목으로 안내합니다.