기장군에 걸리는 자치법규 9곳과 용도지역 17곳의 건폐율·용적률 상한. 용도지역 17곳 가운데 12곳은 시군구 조례가 국가 상한보다 좁다. 건축인허가 실적은 표본이 모자라 허가 기간·미착공률은 내지 않는다.
국토교통부에 신고된 거래값입니다. 공시지가가 아니라 실제로 주고받은 돈입니다. 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다 — 섞으면 ㎡당 값이 거짓이 됩니다.
| 지목 | 용도지역 | 거래 | 평당(가운데값) | ㎡당 25~75% | 필지 크기 |
|---|---|---|---|---|---|
| 답 | 자연녹지지역 | 210 | 122만원 | 20~53만원 | 441㎡ |
| 임야 | 자연녹지지역 | 147 | 70만원 | 7~45만원 | 740㎡ |
| 답 | 개발제한구역 | 145 | 83만원 | 16~33만원 | 430㎡ |
| 전 | 제1종일반주거지역 | 88 | 240만원 | 50~111만원 | 198㎡ |
| 대 | 제1종일반주거지역 | 87 | 451만원 | 80~234만원 | 155㎡ |
| 임야 | 보전녹지지역 | 84 | 33만원 | 2~21만원 | 1,008㎡ |
| 전 | 자연녹지지역 | 75 | 141만원 | 22~50만원 | 417㎡ |
| 임야 | 개발제한구역 | 73 | 24만원 | 2~12만원 | 1,075㎡ |
| 답 | 제1종일반주거지역 | 71 | 216만원 | 50~115만원 | 187㎡ |
| 대 | 제2종일반주거지역 | 54 | 566만원 | 104~238만원 | 137㎡ |
같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈립니다 — 그래서 뭉치지 않고 나눠서 냅니다. 표본 5건 이상인 칸만 냅니다.
건폐율·용적률의 실제 기준은 국가 시행령이 아니라 그 시군구(또는 시·도) 조례입니다. 둘 중 좁은 쪽이 걸립니다.
| 용도지역 | 국가 상한(건폐/용적) | 기장군 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% / 100% | 50% / 100% | 제49조 · 제50조 |
| 제2종전용주거지역 · 좁음 | 50% / 150% | 40% / 120% | 제49조 · 제50조 (특례 조문 따로 있음) |
| 제1종일반주거지역 · 좁음 | 60% / 200% | 60% / 180% | 제49조 · 제50조 (특례 조문 따로 있음) |
| 제2종일반주거지역 · 좁음 | 60% / 250% | 60% / 220% | 제49조 · 제50조 (특례 조문 따로 있음) |
| 제3종일반주거지역 | 50% / 300% | 50% / 300% | 제49조 · 제50조 (특례 조문 따로 있음) |
| 준주거지역 · 좁음 | 70% / 500% | 60% / 400% | 제49조 · 제50조 (특례 조문 따로 있음) |
| 중심상업지역 · 좁음 | 90% / 1500% | 80% / 1300% | 제49조 |
| 일반상업지역 · 좁음 | 80% / 1300% | 60% / 1000% | 제49조 |
| 근린상업지역 · 좁음 | 70% / 900% | 60% / 700% | 제49조 · 제50조 |
| 유통상업지역 · 좁음 | 80% / 1100% | 60% / 800% | 제49조 · 제50조 |
| 전용공업지역 | 70% / 300% | 70% / 300% | 제49조 · 제50조 |
| 일반공업지역 | 70% / 350% | 70% / 350% | 제49조 · 제50조 |
| 준공업지역 | 70% / 400% | 70% / 400% | 제49조 · 제50조 |
| 보전녹지지역 · 좁음 | 20% / 80% | 20% / 60% | 제49조 · 제50조 |
| 생산녹지지역 · 좁음 | 20% / 100% | 20% / 80% | 제49조 · 제50조 |
| 자연녹지지역 · 좁음 | 20% / 100% | 20% / 80% | 제49조 · 제50조 |
| 자연환경보전지역 · 좁음 | 20% / 80% | 20% / 60% | 제49조 · 제50조 |
근거: 부산광역시 도시계획 조례 (시행 2026.4.8) — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다. 같은 조례에 지구·구역 특례 조문이 따로 있는 곳은 «특례 조문 따로 있음»으로 표시했습니다. 지구단위계획구역 안이면 그 지침이 우선입니다.
국토계획법 시행령은 용도지역마다 «조례로 정하면 지을 수 있는 것»을 남겨 둡니다. 그 칸을 기장군가 어떻게 채웠는지입니다. 판정이 아니라 조례가 적은 사실이며, 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있습니다.
| 용도지역 | 조례 열거 | 근거 |
|---|---|---|
| 근린상업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 숙박시설 · 위락시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 9 |
| 보전녹지 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 노유자시설 · 단독주택 · 동물및식물관련시설 · 묘지관련시설 · 문화및집회시설 · 위험물저장및처리시설 · 의료시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 14 |
| 생산녹지 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 공장 · 교육연구시설 · 묘지관련시설 · 문화및집회시설 · 운동시설 · 위험물저장및처리시설 · 의료시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 15 |
| 유통상업 | 지을 수 없는 것: 숙박시설 · 운동시설 · 위락시설 · 자동차관련시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 10 |
| 일반공업 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 교육연구시설 · 교정시설 · 국방·군사시설 · 노유자시설 · 단독주택 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 12 |
| 일반상업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 교정시설 · 숙박시설 · 위락시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 8 |
| 자연녹지 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 공장 · 교육연구시설 · 문화및집회시설 · 숙박시설 · 운수시설 · 위험물저장및처리시설 · 의료시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 16 |
| 자연취락 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 공장 · 교육연구시설 · 노유자시설 · 문화및집회시설 · 수련시설 · 숙박시설 · 위험물저장및처리시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 18 |
| 자연환경보전 | 지을 수 있는 것: 동물및식물관련시설 · 묘지관련시설 · 발전시설 · 제1종근린생활시설 · 제2종근린생활시설 · 종교시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 17 |
| 전용공업 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 공장 · 교육연구시설 · 교정시설 · 국방·군사시설 · 노유자시설 · 문화및집회시설 · 방송통신시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 11 |
| 제1종일반주거 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 방송통신시설 · 수련시설 · 운동시설 · 의료시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 3 |
| 제1종전용주거 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 노유자시설 · 단독주택 · 문화및집회시설 · 자동차관련시설 · 제1종근린생활시설 · 제2종근린생활시설 · 종교시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 1 |
| 제2종일반주거 | 지을 수 있는 것: 공장 · 교육연구시설 · 국방·군사시설 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 방송통신시설 · 수련시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 4 |
| 제2종전용주거 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 노유자시설 · 문화및집회시설 · 자동차관련시설 · 제2종근린생활시설 · 종교시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 2 |
| 제3종일반주거 | 지을 수 있는 것: 공장 · 교육연구시설 · 교정시설 · 국방·군사시설 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 방송통신시설 외 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 5 |
| 준공업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 숙박시설 · 제2종근린생활시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 13 |
| 준주거 | 지을 수 없는 것: 공장 · 자동차관련시설 · 제2종근린생활시설 · 판매시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 6 |
| 중심상업 | 지을 수 없는 것: 교정시설 · 숙박시설 · 위락시설 · 의료시설 | 부산광역시 도시계획 조례 별표 7 |
주차장법은 «몇 ㎡마다 1대»를 시군구 조례에 맡깁니다. 같은 가게라도 기장군와 옆 동네의 대수가 다른 까닭입니다. 1층 필로티에 들어가느냐가 설계의 첫 갈림길입니다.
근거: 부산광역시 기장군 주차장 설치 및 관리 조례 · 제19조 · 시행 2025.9.26 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.
허가가 실제로 난 건들의 건폐율·용적률 가운데값입니다. 표본 10건 이상인 칸만 냅니다.
| 용도지역 | 주용도 | 대지 규모 | 표본 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제1종일반주거지역 | 단독주택 | 300~660㎡ | 11 | 32.2% | 30.4% 상한의 17% |
건축법 제61조·시행령 제86조를 기장군 조례가 구체화한 값입니다. 낮은 층은 괜찮아도 위로 올릴수록 더 띄어야 해서, 몇 층까지 올릴 수 있는지를 사실상 이것이 정합니다.
근거 조문 — 높이 10미터 이하인 부분 : 인접대지 경계선으로부터 1.5미터
용도지역이 맞아도 땅 자체가 조건에 걸리면 개발행위허가가 나지 않습니다. 국토계획법이 「도시·군계획조례로 정한다」고 넘긴 것이라 시군구마다 다릅니다. 임야나 관리지역 땅을 살 때 가장 흔한 사고가 이것입니다.
근거 조문 — 평균경사도가 17도 미만
건물은 도로에 2m 이상 닿아야 합니다. 「현황도로」를 건축법상 도로로 쳐 주는 조건과, 건축선에서 얼마나 띄워야 하는지를 기장군 조례가 정합니다.
근거: 부산광역시 기장군 건축 조례 · 제36조 · 시행 2026.4.8 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.
기장군 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.
건물 둘레에 비워야 하는 땅(대지 안의 공지), 큰 건물이 내놓아야 하는 쉼터(공개공지), 그리고 어느 규모부터 위원회 심의를 받는지 — 셋 다 기장군 조례가 숫자를 정합니다.
근거: 부산광역시 기장군 건축 조례 · 제39조 · 시행 2026.4.8 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
근거: 부산광역시 기장군 건축 조례 · 제42조 · 시행 2026.4.8 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
근거: 부산광역시 기장군 경관 조례 · 제24조 · 시행 2024.11.6 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.
전국 건축인허가에서 연면적 1,000㎡ 미만 공사의 73%가 아래 여섯입니다. 기장군도 이 여섯이 대부분일 것으로 보지만, 이 시군구는 표본이 모자라 확인하지 못했습니다.
기장군은 국토교통부 건축인허가 자료에서 주용도별 표본이 30건에 못 미쳐 허가 기간과 미착공률을 내지 않습니다. 대신 기장군에 걸리는 자치법규 9곳과 용도지역 17곳의 건폐율·용적률 상한을 냅니다. 실제 기간은 관할 시·군·구 건축과에서 확인하세요.
용도지역 17곳 가운데 12곳에서 기장군 조례가 국가 시행령 상한보다 좁습니다. 제2종전용주거지역은 국가 50%/150%인데 조례는 40%/120%, 제1종일반주거지역은 국가 60%/200%인데 조례는 60%/180%, 제2종일반주거지역은 국가 60%/250%인데 조례는 60%/220%입니다. 실제로 걸리는 선은 조례 쪽입니다.
국토교통부에 신고된 토지 실거래로 보면 자연녹지지역 답이 평당 122만원(210건), 자연녹지지역 임야가 평당 70만원(147건), 개발제한구역 답이 평당 83만원(145건), 제1종일반주거지역 전이 평당 240만원(88건)입니다. 가운데값이며, 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다. 같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈리므로 뭉친 숫자는 뜻이 없습니다.
땅의 경사가 17도를 넘으면 개발행위허가가 나지 않습니다(심의로 완화되는 경우가 있습니다). 경사도 재는 법은 산지관리법 시행규칙을 따릅니다. 나무가 빽빽한 땅도 막힙니다 — 1헥타르당 평균 입목축적이 그 시군구 평균의 80%를 넘으면 허가가 나지 않습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표1의2가 «도시·군계획조례로 정한다»고 넘긴 기준이라 시군구마다 다릅니다.
기장군 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.
정북 쪽 이웃 땅 경계선에서 — 높이 10m 이하인 부분은 1.5m 이상, 10m 를 넘는 부분은 그 높이의 절반 이상 띄어야 합니다. (전국이 같은 기준입니다)