동작구의 건축인허가 실적 11,301건을 주용도별로 집계했다. 단독주택은 허가에서 착공까지 중앙값 20일, 제2종근린생활시설은 18일이 걸렸고 허가 뒤 2년 안에 착공하지 않은 비율은 47%다. 용도지역 16곳 가운데 15곳은 시군구 조례가 국가 상한보다 좁다.
허가에서 착공까지, 착공에서 사용승인까지 걸린 날의 중앙값입니다. 「2년 미착공」은 허가 뒤 2년이 지나도 착공 기록과 사용승인이 모두 없는 것만 셉니다.
| 주용도 | 허가 | 허가→착공 | 착공→사용승인 | 2년 미착공 |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 | 3,741 | 20일 | 143일 | 13% |
| 공동주택 | 3,627 | 25일 | 180일 | 12% |
| 제2종근린생활시설 | 2,078 | 18일 | 158일 | 47% |
| 제1종근린생활시설 | 869 | 13일 | 114일 | 49% |
| 교육연구시설 | 280 | 48일 | 227일 | 46% |
| 업무시설 | 276 | 63일 | 296일 | 54% |
| 교육연구및복지시설 | 107 | 14일 | 131일 | — |
| 종교시설 | 106 | 73일 | 339일 | 36% |
| 노유자시설 | 75 | 26일 | 137일 | 36% |
| 문화및집회시설 | 59 | 15일 | 166일 | 40% |
| 의료시설 | 45 | 78일 | 483일 | 50% |
| 판매시설 | 38 | 7일 | 95일 | 83% |
위 표가 2022년까지의 관행이라면 이것은 지금입니다. 자료가 달라서(국토교통부 건축HUB 최근 허가) 한 표에 섞지 않고 따로 냅니다. 대지·연면적·건폐율·용적률은 가운데값이고, 주차는 실제로 넣은 대수입니다 — 법으로 계산한 값이 아닙니다.
| 주용도 | 허가 | 비중 | 대지 | 연면적 | 건폐율 | 용적률 | 주차 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 가설건축물 | 251 | 29.8% | 2,877㎡ | 36㎡ | 0% | 0% | 0대 전국 연면적 54㎡ 기준 |
| 제2종근린생활시설 | 171 | 20.3% | 192㎡ | 436㎡ | 55.5% | 187% | 2대 연면적 437㎡ 기준 |
| 단독주택 | 128 | 15.2% | 164㎡ | 320㎡ | 57.9% | 154.1% | 2대 연면적 320㎡ 기준 |
| 공동주택 | 109 | 13% | 350㎡ | 798㎡ | 58.4% | 211.8% | 8대 연면적 798㎡ 기준 |
| 제1종근린생활시설 | 59 | 7% | 229㎡ | 510㎡ | 55.5% | 170.2% | 0대 연면적 510㎡ 기준 |
| 교육연구시설 | 31 | 3.7% | 720㎡ | 3,894㎡ | 59% | 310.4% | 12대 연면적 3,894㎡ 기준 |
| 업무시설 | 25 | 3% | 718㎡ | 2,990㎡ | 49.3% | 300% | 36대 연면적 3,222㎡ 기준 |
| 종교시설 | 14 | 1.7% | 1,009㎡ | 2,312㎡ | 52.4% | 184.9% | 18대 연면적 2,312㎡ 기준 |
| 의료시설 | 11 | 1.3% | 3,790㎡ | 7,231㎡ | 49.6% | 232.7% | 49대 연면적 7,231㎡ 기준 |
주차를 면제받은 허가가 있는 용도는 단독주택이 1.6%로 가장 많습니다. 기계식 주차를 넣은 비율은 교육연구시설이 25.8%로 가장 높습니다.
허가→착공 기간과 2년 미착공률은 여기서 세지 않습니다 — 최근 허가는 아직 착공할 시간이 없어, 최근분만으로 세면 미착공률이 거짓으로 높아집니다.
국토교통부에 신고된 거래값입니다. 공시지가가 아니라 실제로 주고받은 돈입니다. 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다 — 섞으면 ㎡당 값이 거짓이 됩니다.
| 지목 | 용도지역 | 거래 | 평당(가운데값) | ㎡당 25~75% | 필지 크기 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대 | 제2종일반주거지역 | 165 | 3,710만원 | 697~1,717만원 | 69㎡ |
| 대 | 제3종일반주거지역 | 136 | 2,774만원 | 619~1,200만원 | 43㎡ |
| 도로 | 제3종일반주거지역 | 62 | 2,564만원 | 629~1,265만원 | 36㎡ |
| 도로 | 제2종일반주거지역 | 43 | 2,506만원 | 566~1,355만원 | 45㎡ |
| 대 | 제1종일반주거지역 | 32 | 2,534만원 | 633~1,119만원 | 96㎡ |
| 도로 | 제1종일반주거지역 | 15 | 2,695만원 | 656~1,080만원 | 109㎡ |
| 대 | 준주거지역 | 14 | 5,298만원 | 1,263~1,844만원 | 73㎡ |
| 구거 | 제2종일반주거지역 | 10 | 3,600만원 | 1,042~1,143만원 | 35㎡ |
| 도로 | 준주거지역 | 8 | 4,553만원 | 666~1,830만원 | 17㎡ |
| 임야 | 제1종일반주거지역 | 8 | 292만원 | 84~692만원 | 136㎡ |
같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈립니다 — 그래서 뭉치지 않고 나눠서 냅니다. 표본 5건 이상인 칸만 냅니다.
위가 «앞으로 지을 것»이라면 이것은 «이미 서 있는 것»입니다. 건축물대장 24,110동을 셌습니다. 건물이 낡을수록 헐고 새로 짓는 일이 늘어납니다 — 땅을 볼 때 같이 보아야 하는 숫자입니다.
| 지금 선 건물의 용도 | 동수 | 비중 | 나이 | 연면적 |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 | 13,776 | 57.1% | 36년 | 179㎡ |
| 공동주택 | 5,760 | 23.9% | 23년 | 613㎡ |
| 제1종근린생활시설 | 1,852 | 7.7% | 40년 | 294㎡ |
| 제2종근린생활시설 | 1,720 | 7.1% | 32년 | 467㎡ |
| 교육연구시설 | 365 | 1.5% | 28년 | 1,601㎡ |
| 종교시설 | 141 | 0.6% | 26년 | 987㎡ |
| 업무시설 | 124 | 0.5% | 23년 | 2,126㎡ |
| 노유자시설 | 120 | 0.5% | 24년 | 484㎡ |
나이는 사용승인일이 적힌 21,913동만으로 셌습니다(옛 건물은 날짜가 없는 경우가 있습니다).
같은 건물을 중개 현장에서 부르는 이름(구분상가·꼬마빌딩·사옥용·대형빌딩·상가주택)으로 나눠 보았습니다.
| 건물 갈래 | 동수 | 비중 |
|---|---|---|
| 분류 밖 — 주거·오피스텔 | 17,377 | 72.1% |
| 상가주택 | 2,634 | 10.9% |
| 꼬마빌딩 | 1,607 | 6.7% |
| 분류 밖 — 공장·창고 등 | 1,117 | 4.6% |
| 구분상가 | 907 | 3.8% |
| 그 밖의 일반건물 | 445 | 1.8% |
대장의 칸이 아직 다 차지 않아 갈래를 정할 수 있었던 24,109동(전체 24,110동 가운데)만으로 셌습니다. 건축물대장을 바탕으로 중개업계에서 흔히 부르는 기준에 맞춰 나눈 것이며, 가치 평가나 투자·중개 자문이 아닙니다.
땅을 사기 전에 용도지역만 보고 마는 일이 많은데, 실제로 발목을 잡는 것은 그 위에 겹쳐 있는 구역·지구입니다.
표본 100건 이상인 시군구끼리만 견줍니다(건수가 적은 곳이 1등이 되지 않도록).
건폐율·용적률의 실제 기준은 국가 시행령이 아니라 그 시군구(또는 시·도) 조례입니다. 둘 중 좁은 쪽이 걸립니다.
| 용도지역 | 국가 상한(건폐/용적) | 동작구 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% / 100% | 50% / 100% | 제44조 · 제48조 |
| 제2종전용주거지역 · 좁음 | 50% / 150% | 40% / 120% | 제44조 · 제48조 |
| 제1종일반주거지역 · 좁음 | 60% / 200% | 60% / 150% | 제44조 · 제48조 (특례 조문 따로 있음) |
| 제2종일반주거지역 · 좁음 | 60% / 250% | 60% / 200% | 제44조 · 제48조 (특례 조문 따로 있음) |
| 제3종일반주거지역 · 좁음 | 50% / 300% | 50% / 250% | 제44조 · 제48조 (특례 조문 따로 있음) |
| 준주거지역 · 좁음 | 70% / 500% | 60% / 400% | 제44조 · 제48조 (특례 조문 따로 있음) |
| 중심상업지역 · 좁음 | 90% / 1500% | 60% / 1000% | 제44조 |
| 일반상업지역 · 좁음 | 80% / 1300% | 60% / 800% | 제44조 · 제48조 |
| 근린상업지역 · 좁음 | 70% / 900% | 60% / 600% | 제44조 · 제48조 |
| 유통상업지역 · 좁음 | 80% / 1100% | 60% / 600% | 제44조 · 제48조 |
| 전용공업지역 · 좁음 | 70% / 300% | 60% / 200% | 제44조 · 제48조 |
| 일반공업지역 · 좁음 | 70% / 350% | 60% / 200% | 제44조 · 제48조 |
| 준공업지역 · 좁음 | 70% / 400% | 60% / 400% | 제44조 · 제48조 |
| 보전녹지지역 · 좁음 | 20% / 80% | 20% / 50% | 제44조 · 제48조 |
| 생산녹지지역 · 좁음 | 20% / 100% | 20% / 50% | 제44조 · 제48조 |
| 자연녹지지역 · 좁음 | 20% / 100% | 20% / 50% | 제44조 · 제48조 |
근거: 서울특별시 도시계획 조례 (시행 2026.7.13) — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다. 같은 조례에 지구·구역 특례 조문이 따로 있는 곳은 «특례 조문 따로 있음»으로 표시했습니다. 지구단위계획구역 안이면 그 지침이 우선입니다.
국토계획법 시행령은 용도지역마다 «조례로 정하면 지을 수 있는 것»을 남겨 둡니다. 그 칸을 동작구가 어떻게 채웠는지입니다. 판정이 아니라 조례가 적은 사실이며, 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있습니다.
| 용도지역 | 조례 열거 | 근거 |
|---|---|---|
| 근린상업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 공장 · 관광휴게시설 · 교정시설 · 동물및식물관련시설 · 발전시설 · 숙박시설 · 위락시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 10 |
| 보전녹지 | 지을 수 있는 것: 단독주택 · 동물및식물관련시설 · 위험물저장및처리시설 · 제1종근린생활시설 · 제2종근린생활시설 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 13 |
| 유통상업 | 지을 수 없는 것: 관광휴게시설 · 교육연구시설 · 교정시설 · 발전시설 · 숙박시설 · 운동시설 · 위락시설 · 위험물저장및처리시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 11 |
| 일반상업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 공장 · 교정시설 · 단독주택 · 동물및식물관련시설 · 수련시설 · 숙박시설 · 위락시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 9 |
| 자연녹지 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 공장 · 교육연구시설 · 문화및집회시설 · 숙박시설 · 위험물저장및처리시설 · 의료시설 · 자동차관련시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 15 |
| 제1종일반주거 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 국방·군사시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 수련시설 · 업무시설 · 운동시설 · 의료시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 4 |
| 제1종전용주거 | 지을 수 있는 것: 공동주택 · 교육연구시설 · 노유자시설 · 단독주택 · 문화및집회시설 · 자동차관련시설 · 제1종근린생활시설 · 제2종근린생활시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 2 |
| 제2종일반주거 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 방송통신시설 · 수련시설 · 야영장시설 · 업무시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 5 |
| 제2종전용주거 | 지을 수 있는 것: 교육연구시설 · 노유자시설 · 문화및집회시설 · 자동차관련시설 · 제2종근린생활시설 · 종교시설 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 3 |
| 제3종일반주거 | 지을 수 있는 것: 공장 · 교육연구시설 · 교정시설 · 국방·군사시설 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 방송통신시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 6 |
| 준공업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 공장 · 관광휴게시설 · 교정시설 · 문화및집회시설 · 숙박시설 · 제2종근린생활시설 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 12 |
| 준주거 | 지을 수 없는 것: 공장 · 관광휴게시설 · 교정시설 · 동물및식물관련시설 · 문화및집회시설 · 발전시설 · 숙박시설 · 운수시설 외 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 7 |
| 중심상업 | 지을 수 없는 것: 공동주택 · 관광휴게시설 · 교정시설 · 숙박시설 · 위락시설 · 위험물저장및처리시설 · 의료시설 | 서울특별시 도시계획 조례 별표 8 |
주차장법은 «몇 ㎡마다 1대»를 시군구 조례에 맡깁니다. 같은 가게라도 동작구와 옆 동네의 대수가 다른 까닭입니다. 1층 필로티에 들어가느냐가 설계의 첫 갈림길입니다.
근거: 서울특별시 동작구 주차장 설치 및 관리 조례 · 제22조 · 시행 2025.7.10 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.
허가가 실제로 난 건들의 건폐율·용적률 가운데값입니다. 표본 10건 이상인 칸만 냅니다.
| 용도지역 | 주용도 | 대지 규모 | 표본 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제2종일반주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 907 | 58.5% | 137.8% 상한의 69% |
| 제2종일반주거지역 | 단독주택 | 150㎡ 미만 | 865 | 59.4% | 155.2% 상한의 78% |
| 제2종일반주거지역 | 공동주택 | 150~300㎡ | 769 | 59.4% | 198.6% 상한의 99% |
| 일반주거지역 | 공동주택 | 150~300㎡ | 644 | 59.5% | 214.3% |
| 도시지역 | 공동주택 | 150~300㎡ | 393 | 59.4% | 199% |
| 제2종일반주거지역 | 공동주택 | 300~660㎡ | 388 | 58.6% | 194% 상한의 97% |
| 일반주거지역 | 공동주택 | 300~660㎡ | 343 | 54.4% | 196.4% |
| 도시지역 | 단독주택 | 150㎡ 미만 | 295 | 59.3% | 158.2% |
건축법 제61조·시행령 제86조를 동작구 조례가 구체화한 값입니다. 낮은 층은 괜찮아도 위로 올릴수록 더 띄어야 해서, 몇 층까지 올릴 수 있는지를 사실상 이것이 정합니다.
근거 조문 — 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리는 1미터
건물은 도로에 2m 이상 닿아야 합니다. 「현황도로」를 건축법상 도로로 쳐 주는 조건과, 건축선에서 얼마나 띄워야 하는지를 동작구 조례가 정합니다.
근거: 서울특별시 건축 조례 · 제27조 · 시행 2026.3.30 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.
서울특별시 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.
건물 둘레에 비워야 하는 땅(대지 안의 공지), 큰 건물이 내놓아야 하는 쉼터(공개공지), 그리고 어느 규모부터 위원회 심의를 받는지 — 셋 다 동작구 조례가 숫자를 정합니다.
근거: 서울특별시 건축 조례 · 제30조 · 시행 2026.3.30 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
근거: 서울특별시 건축 조례 · 제26조 · 시행 2026.3.30 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
근거: 서울특별시 경관 조례 · 제23조 · 시행 2025.9.29 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.
판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.
전국 건축인허가에서 연면적 1,000㎡ 미만 공사의 73%가 아래 여섯입니다. 하나를 정하고 동작구 수치를 위 표에서 보면 됩니다.
허가를 받고 착공하기까지 걸린 날의 중앙값은 단독주택 20일, 공동주택 25일, 제2종근린생활시설 18일, 제1종근린생활시설 13일입니다. 집계 대상은 동작구의 건축인허가 실적 11,301건이며, 개별 허가 건이 아니라 분포입니다.
허가 뒤 2년이 지나도 착공 기록과 사용승인이 모두 없는 비율은 업무시설이 54%로 가장 높습니다. 단독주택 13%, 공동주택 12%, 제2종근린생활시설 47%, 제1종근린생활시설 49%입니다. 허가 건수가 곧 착공은 아닙니다.
용도지역 16곳 가운데 15곳에서 동작구 조례가 국가 시행령 상한보다 좁습니다. 제2종전용주거지역은 국가 50%/150%인데 조례는 40%/120%, 제1종일반주거지역은 국가 60%/200%인데 조례는 60%/150%, 제2종일반주거지역은 국가 60%/250%인데 조례는 60%/200%입니다. 실제로 걸리는 선은 조례 쪽입니다.
2023년 1월 이후 동작구의 건축허가 799건 가운데 가설건축물 29.8%, 제2종근린생활시설 20.3%, 단독주택 15.2% 순입니다. 가설건축물의 대지는 가운데값 2877㎡, 연면적 36㎡입니다. 개별 허가 건이 아니라 분포입니다.
가설건축물은 연면적 54㎡ 기준 0대, 제2종근린생활시설은 연면적 437㎡ 기준 2대, 단독주택은 연면적 320㎡ 기준 2대, 공동주택은 연면적 798㎡ 기준 8대가 최근 허가의 가운데값입니다. 주차장법이 정한 «최소 대수»를 계산한 값이 아니라 허가 서류에 실제로 적힌 대수입니다. 주차를 면제받은 허가가 있는 용도는 단독주택이 1.6%로 가장 많습니다.
동작구의 최근 건축허가에 실제로 걸린 구역·지구는 대공방어협조구역 38.4%, 학교환경위생정화구역 20%, 지구단위계획구역 12.8%, 중점경관관리구역 7.3%입니다. 용도지역 위에 이런 구역이 겹쳐 있으면 건폐율·용적률이 맞아도 계획이 막힐 수 있습니다.
국토교통부에 신고된 토지 실거래로 보면 제2종일반주거지역 대가 평당 3,710만원(165건), 제3종일반주거지역 대가 평당 2,774만원(136건), 제3종일반주거지역 도로가 평당 2,564만원(62건), 제2종일반주거지역 도로가 평당 2,506만원(43건)입니다. 가운데값이며, 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다. 같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈리므로 뭉친 숫자는 뜻이 없습니다.
건축물대장 24,110동 가운데 사용승인일이 적힌 21,913동으로 세면 동작구의 건물 나이는 가운데값 33년입니다. 30년이 넘은 건물이 61%, 40년이 넘은 건물이 27%입니다. 가장 많은 용도는 단독주택(57%)입니다.
서울특별시 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.
정북 쪽 이웃 땅 경계선에서 — 높이 10m 이하인 부분은 1.5m 이상, 10m 를 넘는 부분은 그 높이의 절반 이상 띄어야 합니다. (전국이 같은 기준입니다) 다세대주택(빌라)은 채광창이 있는 벽면에서 이웃 땅 경계선까지 1m 이상 띄어야 합니다.