울산 중구 건축허가 — 허가 15,290건으로 본 기간·미착공률·조례 상한

중구의 건축인허가 실적 15,290건을 주용도별로 집계했다. 단독주택은 허가에서 착공까지 중앙값 7일, 제2종근린생활시설은 7일이 걸렸고 허가 뒤 2년 안에 착공하지 않은 비율은 33%다.

중구에서는 무엇을 얼마나 짓나 — 주용도별

허가에서 착공까지, 착공에서 사용승인까지 걸린 날의 중앙값입니다. 「2년 미착공」은 허가 뒤 2년이 지나도 착공 기록과 사용승인이 모두 없는 것만 셉니다.

요즘은 무엇을 짓고 있나 — 2023년 1월 이후 허가 490건

위 표가 2022년까지의 관행이라면 이것은 지금입니다. 자료가 달라서(국토교통부 건축HUB 최근 허가) 한 표에 섞지 않고 따로 냅니다. 대지·연면적·건폐율·용적률은 가운데값이고, 주차는 실제로 넣은 대수입니다 — 법으로 계산한 값이 아닙니다.

주차를 면제받은 허가가 있는 용도는 제2종근린생활시설이 2.6%로 가장 많습니다. 기계식 주차를 넣은 비율은 제1종근린생활시설이 14.7%로 가장 높습니다.

허가→착공 기간과 2년 미착공률은 여기서 세지 않습니다 — 최근 허가는 아직 착공할 시간이 없어, 최근분만으로 세면 미착공률이 거짓으로 높아집니다.

중구의 땅은 얼마에 팔렸나

국토교통부에 신고된 거래값입니다. 공시지가가 아니라 실제로 주고받은 돈입니다. 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다 — 섞으면 ㎡당 값이 거짓이 됩니다.

같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈립니다 — 그래서 뭉치지 않고 나눠서 냅니다. 표본 5건 이상인 칸만 냅니다.

중구에 지금 서 있는 건물은 몇 살인가

위가 «앞으로 지을 것»이라면 이것은 «이미 서 있는 것»입니다. 건축물대장 30,872동을 셌습니다. 건물이 낡을수록 헐고 새로 짓는 일이 늘어납니다 — 땅을 볼 때 같이 보아야 하는 숫자입니다.

나이는 사용승인일이 적힌 22,657동만으로 셌습니다(옛 건물은 날짜가 없는 경우가 있습니다).

중개인 말로 나누면

같은 건물을 중개 현장에서 부르는 이름(구분상가·꼬마빌딩·사옥용·대형빌딩·상가주택)으로 나눠 보았습니다.

대장의 칸이 아직 다 차지 않아 갈래를 정할 수 있었던 30,861동(전체 30,872동 가운데)만으로 셌습니다. 건축물대장을 바탕으로 중개업계에서 흔히 부르는 기준에 맞춰 나눈 것이며, 가치 평가나 투자·중개 자문이 아닙니다.

중구의 최근 허가는 어떤 구역·지구에 걸렸나

땅을 사기 전에 용도지역만 보고 마는 일이 많은데, 실제로 발목을 잡는 것은 그 위에 겹쳐 있는 구역·지구입니다.

• 장애물제한표면구역 구역 — 최근 허가의 19.4%(105건)
• 지구단위계획구역 구역 — 최근 허가의 16.6%(90건)
• 가축사육제한구역 구역 — 최근 허가의 10.5%(57건)
• 고도지구 지구 — 최근 허가의 5.7%(31건)
• 상대보호구역 구역 — 최근 허가의 3.9%(21건)
• 시가지경관지구(중심) 지구 — 최근 허가의 2%(11건)
• 시가지경관지구(일반) 지구 — 최근 허가의 1.8%(10건)

전국에서 중구는 빠른 편인가요?

• 단독주택 — 허가에서 착공까지 7일. 표본이 넉넉한 시군구 166곳 가운데 19번째로 빠릅니다(전국 가운데값 11일).
• 제2종근린생활시설 — 허가에서 착공까지 7일. 표본이 넉넉한 시군구 164곳 가운데 13번째로 빠릅니다(전국 가운데값 12일).
• 공동주택 — 허가에서 착공까지 14일. 표본이 넉넉한 시군구 148곳 가운데 26번째로 빠릅니다(전국 가운데값 22일).

표본 100건 이상인 시군구끼리만 견줍니다(건수가 적은 곳이 1등이 되지 않도록).

중구 용도지역마다 조례가 정한 건축물

국토계획법 시행령은 용도지역마다 «조례로 정하면 지을 수 있는 것»을 남겨 둡니다. 그 칸을 중구가 어떻게 채웠는지입니다. 판정이 아니라 조례가 적은 사실이며, 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있습니다.

중구 주차장 — 몇 ㎡마다 1대를 두어야 하나

주차장법은 «몇 ㎡마다 1대»를 시군구 조례에 맡깁니다. 같은 가게라도 중구와 옆 동네의 대수가 다른 까닭입니다. 1층 필로티에 들어가느냐가 설계의 첫 갈림길입니다.

• 부지 밖 인근에 둘 수 있는 거리: 300m 이내
  는 해당 부지의 경계선으로부터 부설주차장의 경계선까지 직선거리 300미터 이내 또는 도보거리 600미터

근거: 울산광역시 중구 주차장 설치 및 관리 조례 · 제12조 · 시행 2024.9.27 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.

판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.

실제로 통과된 규모 — 법정 상한이 아니라 «현실»

허가가 실제로 난 건들의 건폐율·용적률 가운데값입니다. 표본 10건 이상인 칸만 냅니다.

일조권 — 북쪽 이웃 땅에서 얼마나 띄어야 하나

건축법 제61조·시행령 제86조를 중구 조례가 구체화한 값입니다. 낮은 층은 괜찮아도 위로 올릴수록 더 띄어야 해서, 몇 층까지 올릴 수 있는지를 사실상 이것이 정합니다.

• 정북 쪽 이웃 땅 경계선에서 — 높이 10m 이하인 부분은 1.5m 이상, 10m 를 넘는 부분은 그 높이의 절반 이상 띄어야 합니다. (전국이 같은 기준입니다)
• 다세대주택(빌라)은 채광창이 있는 벽면에서 이웃 땅 경계선까지 2m 이상 띄어야 합니다.
• 2층 이하이면서 높이 8m 이하이면 정북 이격을 적용하지 않습니다(정북 쪽이 도로·공원 등이거나 이웃과 합의한 경우).

근거 조문 — 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지의 수평거리는 2미터

중구에서 개발행위허가가 막히는 땅 — 경사·나무·높이

용도지역이 맞아도 땅 자체가 조건에 걸리면 개발행위허가가 나지 않습니다. 국토계획법이 「도시·군계획조례로 정한다」고 넘긴 것이라 시군구마다 다릅니다. 임야나 관리지역 땅을 살 때 가장 흔한 사고가 이것입니다.

• 땅의 경사가 17도를 넘으면 개발행위허가가 나지 않습니다(심의로 완화되는 경우가 있습니다). 경사도 재는 법은 산지관리법 시행규칙을 따릅니다.

근거 조문 — 평균경사도가 17도 미만

중구 도로(접도) — 건축선과 현황도로

건물은 도로에 2m 이상 닿아야 합니다. 「현황도로」를 건축법상 도로로 쳐 주는 조건과, 건축선에서 얼마나 띄워야 하는지를 중구 조례가 정합니다.

현황도로 지정

• 현황도로를 건축법상 도로로 지정할 수 있는 경우: 복개된 하천·구거 · 제방 길 · 전에 건축허가 때 통로로 쓴 길 · 공공사업으로 낸 길
  제23조 법 제45조제1항제2호에 따라 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가권자가 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다. 1. 사람들이 …

근거: 울산광역시 건축 조례 · 제23조 · 시행 2025.9.25 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.

판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.

대지 안의 조경

울산광역시 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.

중구 대지 안의 공지 · 공개공지 · 심의 대상

건물 둘레에 비워야 하는 땅(대지 안의 공지), 큰 건물이 내놓아야 하는 쉼터(공개공지), 그리고 어느 규모부터 위원회 심의를 받는지 — 셋 다 중구 조례가 숫자를 정합니다.

대지 안의 공지

• 별표 2에 표로 적혀 있습니다(값은 원문에서 확인)

근거: 울산광역시 건축 조례 · 제52조의2 · 시행 2025.9.25 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.

공개공지

• 연면적 5000~10000㎡: 대지면적의 5% 이상
  5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만인 경우: 5퍼센트
• 연면적 10000~30000㎡: 대지면적의 7% 이상
  1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만인 경우: 7퍼센트

근거: 울산광역시 건축 조례 · 제57조 · 시행 2025.9.25 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.

심의 대상

• 경관심의 — 사업비 50억원 이상
  사업비가 50억원 이상
• 경관심의 — 사업비 30억원 이상
  사업비가 30억원 이상
• 경관심의 — 사업비 10억원 이상
  사업비가 10억원 이상
• 경관심의 — 연면적 1,000㎡ 이상
  연면적 1,000㎡ 이상

근거: 울산광역시 중구 경관 조례 · 제22조 · 시행 2021.7.5 — 법제처 자치법규에서 받아 조문을 사람이 표본 대조했습니다.

판정이 아니라 조례가 적은 사실입니다. 같은 용도라도 규모·위치에 따라 다른 법이 걸릴 수 있으니 관할 부서에서 확인하세요.

중구에 걸리는 자치법규 8곳

• 울산광역시 중구 경관 조례 시행 20210705
• 울산광역시 경관 조례 시행 20221201
• 울산광역시 중구 공유주차장 지원 조례 시행 20230515
• 울산광역시 중구 도시계획 조례 시행 20240805
• 울산광역시 중구 주차장 설치 및 관리 조례 시행 20240927
• 울산광역시 주차장 설치 및 관리 조례 시행 20250403
• 울산광역시 건축 조례 시행 20250925
• 울산광역시 도시계획 조례 시행 20260409

소규모 건축은 이 여섯 가지가 대부분입니다

전국 건축인허가에서 연면적 1,000㎡ 미만 공사의 73%가 아래 여섯입니다. 하나를 정하고 중구 수치를 위 표에서 보면 됩니다.

• 집 한 채 짓기 — 전국 33% 단독주택 신축
• 상가 짓기 — 전국 11.8% 제2종근린생활시설 신축
• 빌라 짓기 — 전국 8.8% 공동주택 신축
• 근생 1층 짓기 — 전국 8.5% 제1종근린생활시설 신축
• 상가로 바꾸기 — 전국 5.8% 제2종근린생활시설 용도변경
• 집 늘리기 — 전국 5.6% 단독주택 증축

자주 묻는 질문

중구 주소로 내 땅 검토하기   중구 상권 예보

울산의 다른 시군구

• 남구
• 동구
• 북구
• 울주군