권리금은 «얼마인가»보다 «무엇이 그 값을 만드나» — 권리금이 적힌 매물 398건으로 분해해 보았다

① 지금까지 권리금은 «실태»로 다뤄졌다

권리금은 중소벤처기업부·서울시 등의 실태조사로 주기적으로 조사된다. 이 조사들은 «평균 얼마인가», «업종별로 얼마나 차이 나는가»를 알려 준다. 감정평가 실무에서도 영업권 평가 방법론이 쌓여 있다. 즉 권리금의 «수준»은 이미 공개 자료로 확인할 수 있다.

② 그런데 «무엇이 그 값을 만드나»는 잘 안 보인다

실태조사는 금액의 분포를 보여 주지만, 같은 업종·같은 동네 안에서 왜 어떤 가게는 두 배를 받고 어떤 가게는 절반인지를 갈라 주지 않는다. 입지의 몫이 얼마이고 브랜드의 몫이 얼마인지, 층이 얼마나 깎는지를 따로 떼어 본 공개 연구를 우리는 찾지 못했다. 회수가치를 셈해야 하는 쪽에서는 바로 이것이 필요하다.

③ 우리는 이렇게 쟀다

점포 매물 3.8만 건(97%는 점포라인 제공)을 모았지만, 권리금 값이 적힌 것은 636건뿐이었다 — 점포라인 매물에는 권리금 값이 아직 들어오지 않았다. 그중 권리금이 있는 398건으로 회귀를 돌렸다. 표본이 작아 숫자는 앞으로 바뀔 수 있다. 학습에 쓰지 않은 길에서 검증했다. 한 칸 오를 때 권리금이 몇 배가 되는지를 보면 이렇다. (2026-10-23 갱신 — 점포라인 매물의 원본 업종을 이어 쓸 수 있는 권리금 매물이 9,745건이 됐다. 그 결과는 아래 ⑤절에 있다.)

지역마다 권리금의 무게가 다르다

금액은 공개하지 않는다. 대신 «월세의 몇 달치인가»와 «상가임대차보호법 범위 밖인 비율»로 적는다.

⑤ 2026-10-23 갱신 — 표본 24배, 업종·규모별로 따로 재니

처음 398건은 전 업종을 한 통에 넣은 모형이었다. 점포라인 매물에 들어 있던 원본 업종 글자를 이어 붙여 쓸 수 있는 권리금 매물이 9,745건이 되자, 호가에서 시설 잔존가(정보공개서 인테리어비용을 5년 감가)를 먼저 떼고 남은 «바닥권리금 + 브랜드 프리미엄»을 업종 × 규모(소·중·대) 칸마다 따로 재고, 변수를 하나씩 시험해 통계적으로 확실한 것만 남겼다(거짓 발견률 10%). 53칸을 잴 수 있었다. 칸을 나눈 모형은 학습에 쓰지 않은 길에서 8.5%, 한 통 모형은 5.8% 를 설명했다 — 처음으로 «나눈 쪽이 낫다»가 나왔다.

한계 — 이 값으로 금액을 단정할 수 없다

• 설명력이 낮다 — 처음 한 통 모형 22.1%(398건), 2026-10-23 업종·규모별 모형은 학습에 쓰지 않은 길에서 8.5%(9,745건 · 한 통 5.8%). 나머지는 시설 상태·장사 실적처럼 밖에서 못 보는 것이다. 같은 조건에서도 ×0.58~×1.79로 벌어진다.
• 재료가 호가다. 실제 거래된 양도가가 아니라 내놓은 값이다.
• 시설 잔존가는 정보공개서 인테리어비용(가맹 본부 신고값)으로 떼었고, 신고 브랜드가 3곳 미만인 업종 19개는 같은 갈래(음식·소매) 가운데값을 가정치로 썼다 — 그 칸(2,463건)은 그만큼 흔들린다. 서비스·여가 갈래는 가정치도 두지 않고 비웠다.
• 따라서 이 결과는 «값을 매기는 도구»가 아니라 «무엇이 값을 움직이는지 보는 도구»다.