«평균이 좋은 상권»이 내 업종에도 좋은 자리는 아니다 — 같은 업종도 상권 유형에 따라 2년 생존이 최대 22%p 갈린다

① 물음 — «좋은 상권»은 누구에게 좋은가

상권을 고를 때 흔히 «장사 잘되는 동네», «폐업이 적은 상권»을 먼저 찾는다. 입지맵의 앞선 연구(«같은 업종이어도 어느 길, 몇 층이냐에 따라 수명이 1.7년 갈린다»)에서도 상권 유형에 따라 수명이 갈렸다. 그런데 그 평균은 업종이 섞인 값이다. 오래가는 업종(병원·부동산 중개 같은)이 많이 모인 상권은 평균이 높게 나온다. 그래서 이번에는 물음을 바꿨다. «업종 하나를 놓고 보면, 어느 상권 유형에서 더 오래 버티나?»

② 이렇게 쟀다

결과 ① — 같은 업종 안의 차이가 상권 사이 평균 차이보다 크다

상권 유형 8가지의 평균 2년 생존은 생활밀착형 78.9%에서 저녁회식형 72.2%까지, 차이가 6.7%p다. 그런데 업종 하나를 놓고 가장 오래 버틴 상권과 가장 짧게 버틴 상권을 견주면, 43개 업종의 차이 가운데값이 8.5%p였다. 34개 업종이 5%p 넘게, 11개 업종이 10%p 넘게 갈렸다.

결과 ② — 평균이 가장 좋은 상권이 «가장 맞는 자리»인 업종은 1개뿐

상권 유형마다 원래 오래가는 업종 구성이 다르다. 그래서 두 번을 뺐다. 먼저 «그 업종이 전국에서 원래 얼마나 버티나»를 빼고, 다음으로 «그 상권 유형이 평균적으로 얼마나 버티나»를 뺐다. 이렇게 남은 값(초과 생존)이 가장 큰 상권을 업종마다 골랐다.

읽는 법 — 업종마다 맞는 상권이 있다

• 곱창·막창은 심야유흥형에서 그 업종 평소보다 10.5%p 더 버텼다. 밤에 여는 업종은 밤 손님이 모이는 길이 맞았다.
• 카페(매장형)는 카페청년형에서 7.8%p 더 버티고 생활밀착형에서는 4.0%p 덜 버텼다.
• 햄버거·패스트푸드와 분식·김밥은 먹자골목형에서 각각 16.2%p·10.7%p 더 버텼다.
• 한식·백반은 생활밀착형에서 8.0%p 덜 버텼다. 주거지 한가운데보다 사람이 모이는 먹자 상권이 맞았다.

한계 — 먼저 밝힌다

• 함께 움직인 것이지 원인이라고 말하지 않는다. 그 상권에 간 가게가 원래 달랐을 수 있다(더 준비된 가게가 먹자골목에 갔을 수도 있다).
• 관찰 창은 앞선 연구와 같다(최대 33개월). 2년 생존만 견주었다.
• 개업 300곳이 안 되는 칸은 뺐다. 그래서 업종마다 견준 상권 유형 수가 다르다(2~8가지).
• 상권 유형은 길 하나에 하나를 매긴 분류다. 같은 유형 안에서도 길마다 사정이 다르다.
• «닫힘»은 폐업이지 부도가 아니다. 공공데이터에 잡히지 않는 가게는 빠진다.
• 이 글에는 카드 매출 같은 손님 자료를 쓰지 않았다. 손님 행동(언제·누가 오나)과 잇는 연구는 따로 진행 중이다.